Obra que sai pelo preço combinado e no prazo combinado.
Assessoria para quem vai construir, reformar ou contratar obra. A gente planeja, compara orçamento, organiza a contratação e acompanha a execução — do lado de quem paga.
É a proporção de obras residenciais que estouram orçamento ou prazo no Brasil. Quase sempre por escopo mal definido e contratação sem contrato.
Planejamento
É onde se decide o que vai ser feito e o que a obra pode custar. Pular esta etapa é a causa mais comum de obra que estoura prazo e orçamento.
- Definição clara do escopo — o que entra e o que fica para depois
- Verificação do que a prefeitura exige para esse tipo de obra
- Conferência de projeto existente ou necessidade de contratar um
- Estimativa inicial de custo por etapa, com margem para imprevisto
- Definição de prazo realista, considerando aprovação e clima
Orçamento
Três orçamentos com valores diferentes quase nunca cobrem o mesmo escopo. A comparação só faz sentido quando todos respondem à mesma planilha.
- Planilha única enviada a todos os fornecedores, com o mesmo escopo
- Separação clara entre material e mão de obra
- Verificação do que está excluído em cada proposta
- Conferência de quantitativo — metro quadrado, saco de cimento, ponto elétrico
- Análise de forma de pagamento e vínculo com etapa entregue
Contratação
Contratar errado gera passivo trabalhista, obra parada e discussão sobre quem paga o conserto. O contrato é mais barato que o processo.
- Contrato escrito com escopo, prazo, valor e forma de pagamento
- Verificação da regularidade de cada prestador — inclusive MEI
- Cronograma físico-financeiro vinculado a etapas medidas
- Definição de quem fornece material e quem responde por perda
- Cláusula de garantia e de retenção sobre a última parcela
Execução
Erro visto na semana em que acontece custa uma conversa. Visto depois do reboco, custa quebrar parede.
- Visita periódica com registro fotográfico e apontamentos
- Conferência de medição antes de liberar cada pagamento
- Checagem de material recebido contra o que foi especificado
- Registro de alteração de escopo por escrito, com impacto em custo e prazo
- Controle de cronograma e alerta antecipado de atraso
Entrega
Recebimento sem checklist é como assinar em branco. E imóvel sem regularização não financia, não serve de garantia limpa e complica venda e inventário.
- Vistoria de recebimento item a item, com lista de pendências
- Prazo formal para o prestador corrigir o apontado
- Reunião de manuais, notas fiscais e garantias de equipamento
- Habite-se ou documento equivalente junto à prefeitura
- Averbação da construção na matrícula do imóvel
“Depois a gente resolve”
Quatro decisões que parecem economia e viram custo:
- Contratar sem contrato escrito
- Pagar adiantado sem etapa entregue
- Comprar material sem conferir especificação
- Deixar a regularização para o fim
Pedreiro, eletricista, encanador e gesseiro quase sempre são MEI
Isso vale para os dois lados do balcão: para quem contrata, é preciso saber verificar a regularidade e não gerar vínculo empregatício; para o profissional, é preciso manter o DAS MEI em dia — sob pena de perder a cobertura do INSS justamente na atividade em que mais se acidenta.
Contratar MEI sem criar passivo
O que exigir, o que evitar e por que horário fixo e exclusividade transformam prestador em empregado.
Para o profissionalSe formalizar e manter em dia
Como emitir MEI e pagar MEI de graça no PGMEI, o prazo do dia 20 e o que muda no INSS quando atrasa.
Escopo e viabilidade
Definição do que será feito, verificação do que a prefeitura exige e estimativa de custo antes de pedir o primeiro orçamento.
Planilha e comparação
Uma planilha única para todos os fornecedores, para que a comparação seja entre coisas iguais.
Contrato e regularidade
Contrato escrito, cronograma vinculado a etapas e verificação da situação de cada prestador.
Fiscalização
Visita periódica, conferência de medição antes de pagar e registro de tudo que muda no caminho.
Recebimento
Vistoria com lista de pendências, prazo para correção e reunião de manuais e garantias.
Regularização
Habite-se e averbação na matrícula, para o imóvel existir também no cartório.
Perguntas frequentes
Vocês executam a obra?
Não. A Lemos trabalha do lado de quem contrata: planeja, compara orçamento, organiza a contratação e fiscaliza a execução feita por terceiros. Isso evita o conflito de interesse de quem orça e executa a própria obra.
Vale a pena para uma reforma pequena?
Depende. Para trocar um piso, provavelmente não. Para uma reforma que envolve estrutura, instalação elétrica ou hidráulica, mais de um prestador ou prazo apertado, o acompanhamento costuma se pagar só na conferência de medição.
Posso contratar MEI para trabalhar na minha obra?
Pode, e é o mais comum no setor. O cuidado é com a forma: se houver horário fixo, subordinação, exclusividade e pagamento mensal como salário, a Justiça do Trabalho pode reconhecer vínculo empregatício mesmo com CNPJ. A página MEI na obra detalha o que exigir e o que evitar.
Preciso pagar alguém para emitir o DAS do meu MEI?
Não. Emitir MEI e pagar MEI é gratuito no PGMEI, no portal gov.br, com o número do CNPJ. Não somos escritório de contabilidade e não cobramos por isso — o passo a passo está na página de MEI na obra.
Como é cobrado?
Por escopo, com proposta fechada antes de começar. O valor depende do porte da obra, do número de prestadores envolvidos e da frequência de visita. A conversa inicial não tem custo.
Conte o que você vai construir
A conversa inicial não tem custo. Se a obra não precisar de acompanhamento, a gente diz.